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Wissen für Eigentümer.

Beiträge und ein Glossar mit über 70 Begriffen, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses den Unterschied machen. Von einem Käufer, der behält, statt weiterzuverkaufen.

Aktueller Beitrag

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Direkt·2 Min.

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Warum wir das schreiben

Wissen, das Sie beim Verkauf weiterbringt.

Online finden Sie zum Immobilienverkauf viel Meinung und wenig Substanz. Hier sammeln wir, was beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses wirklich zählt: Die Beiträge erklären die großen Fragen, das Glossar die Begriffe, über die im Notartermin niemand mehr stolpern sollte.

Geschrieben von dem, der kauft und behält. Wir erwerben Wohnimmobilien in NRW für den eigenen Bestand und verwalten sie selbst. Wir kennen beide Seiten des Tisches und nennen die Dinge beim Namen, auch wenn sie unbequem sind.

Ihre Frage steht hier noch nicht? Stellen Sie sie uns direkt. Der erste Schritt kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

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Immobilien-Glossar

Das Vokabular Ihres Verkaufs.

Von Ankaufsprofil bis Value-Add: über 70 Begriffe, die in Ihrem Verkauf vorkommen, kurz und ohne Juristendeutsch erklärt.

Kein Begriff gefunden. Versuchen Sie eine andere Schreibweise.

A

Abschreibung (AfA)

Die „Absetzung für Abnutzung“ erlaubt es, die Anschaffungskosten eines Gebäudes (nicht des Grundstücks) über die Jahre steuerlich geltend zu machen. Bei Wohngebäuden sind es in der Regel 2 oder 3 Prozent pro Jahr, bei Baudenkmälern deutlich mehr. Die AfA ist einer der Gründe, warum sich Bestandsimmobilien als langfristige Kapitalanlage rechnen.

Ankaufsprofil

Das Ankaufsprofil beschreibt, welche Objekte ein Käufer sucht: Region, Assetklasse, Objektgröße, Zustand und Strategie. Je genauer ein angebotenes Haus zum Profil passt, desto schneller kommt eine verbindliche Kaufpreisindikation. Ein klares Profil ist kein Ausschlusskriterium, sondern spart beiden Seiten Zeit: Verkäufer wissen sofort, ob ihr Objekt passt. Unser aktuelles Profil finden Sie auf der Seite Immobilie anbieten.

Annuitätendarlehen

Ein Immobilienkredit mit gleichbleibender Rate (Annuität). Die Rate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen; mit der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt. Die gängige Finanzierungsform beim Ankauf von Wohnimmobilien.

Anschlussfinanzierung

Läuft die Zinsbindung eines Darlehens aus, während noch eine Restschuld besteht, wird eine Anschlussfinanzierung nötig. Die Konditionen richten sich nach dem dann gültigen Zinsniveau. Wer früh plant, sichert sich über ein Forward-Darlehen heutige Zinsen für die Zukunft.

Verwandt: Zinsbindung

Auflassungsvormerkung

Ein Eintrag im Grundbuch, der den Käufer zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsumschreibung absichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Objekt zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet. Ein Standardschritt jeder sauberen Abwicklung.

B

Beleihungswert

Der Wert, den eine Bank einer Immobilie dauerhaft und vorsichtig beimisst, um die Höhe eines Kredits zu bestimmen. Er liegt bewusst unter dem Kaufpreis oder Marktwert, weil die Bank auf Sicherheit setzt. Ein hoher Beleihungswert erleichtert die Finanzierung und damit die Finanzierungssicherheit des Käufers.

Bestandshalter

Ein Käufer, der Immobilien erwirbt, um sie langfristig im eigenen Bestand zu halten und zu bewirtschaften, statt sie weiterzuverkaufen. Für Verkäufer bedeutet das: Das Objekt landet nicht bei einem Zwischenhändler, sondern bei jemandem, der es behält und pflegt. Die Fritze Invest GmbH ist Bestandshalter.

Verwandt: Buy & Hold

Betriebs- und Bewirtschaftungskosten

Alle laufenden Kosten für den Betrieb eines Mietshauses: Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, nicht umlagefähige Nebenkosten und Rücklagen. Sie schmälern den Ertrag und werden bei einer ehrlichen Bewertung von der Miete abgezogen. Wer sie ausblendet, rechnet ein Objekt schön.

Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100). Sie ist eine erste grobe Kennzahl, berücksichtigt aber weder Bewirtschaftungskosten noch Instandhaltung. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite.

Buy & Hold

Eine Anlagestrategie, bei der Immobilien gekauft und langfristig im eigenen Bestand gehalten werden, statt sie weiterzuverkaufen. Erträge entstehen aus Mieteinnahmen und Wertsteigerung. Der Blick richtet sich auf den Zustand in zehn Jahren, nicht auf den schnellen Wiederverkauf. Die Fritze Invest GmbH arbeitet ausschließlich nach diesem Prinzip.

Verwandt: Value-Add

C

Cashflow

Der Cashflow ist der Geldfluss, der nach Abzug aller laufenden Kosten und der Finanzierungsrate von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich das Objekt selbst trägt und darüber hinaus Überschuss erwirtschaftet. Für einen Bestandshalter ist der laufende Cashflow wichtiger als ein kurzfristiger Verkaufsgewinn.

Courtage (Maklerprovision)

Die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie. Beim Ankauf für den eigenen Bestand zahlt der Käufer die vereinbarte Courtage an Makler oder Tippgeber, in der Regel fällig mit Wirksamkeit des Kaufvertrags. Klare Regelung, keine Grauzone.

Verwandt: Tippgeber

D

Direktverkauf

Der Verkauf einer Immobilie unmittelbar an den Endkäufer, ohne Portal, öffentliches Exposé und Besichtigungstourismus. Verkäufer verhandeln mit dem, der am Ende auch kauft und entscheidet. Das spart den Umweg über wechselnde Interessenten und Finanzierungsvorbehalte.

Verwandt: Off-Market

Due Diligence

Die sorgfältige Prüfung eines Objekts vor dem Kauf: rechtlich, wirtschaftlich und baulich. Geprüft werden unter anderem Grundbuch, Mietverträge, Bausubstanz und Unterlagen. Ein professioneller Käufer trägt diese Prüfung selbst und belastet den Verkäufer nicht damit. Bei einem Bestandshalter läuft sie diskret und ohne Weitergabe an Dritte.

E

Eigenkapital

Der Anteil am Kaufpreis, den ein Käufer aus eigenen Mitteln aufbringt, statt ihn zu finanzieren. Ein hoher Eigenkapitaleinsatz macht einen Käufer für die Bank und damit für den Verkäufer verlässlicher: Die Finanzierung steht auf festem Fundament und die Zusage hält.

Energieausweis

Ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis). Beim Verkauf ist er grundsätzlich vorzulegen, für eine erste Kaufpreisindikation aber kein Muss. Fehlt er, lässt er sich nachreichen, ohne dass die Prüfung stockt.

Erbbaurecht

Das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten oder zu besitzen, meist gegen einen jährlichen Erbbauzins. Das Grundstück selbst bleibt im Eigentum eines Dritten. Erbbaurechte gehören nicht zu unserem Ankaufsprofil.

Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft und können nur gemeinsam über das Objekt verfügen. Ein Verkauf erfordert in der Regel die Zustimmung aller Miterben. Wie das ruhig gelingt, lesen Sie im Beitrag zur Erbengemeinschaft.

Exposé

Die Verkaufsunterlage, die ein Objekt mit Bildern, Kennzahlen und Beschreibung präsentiert. Beim öffentlichen Verkauf ist es das zentrale Werbemittel. Beim Direktverkauf an einen Bestandshalter tritt an seine Stelle eine nüchterne Datengrundlage: Mietaufstellung, Fläche, Zustand. Ein Hochglanz-Exposé ersetzt keine belastbaren Zahlen.

F

Faktor (Kaufpreisfaktor)

Der Faktor, auch Vervielfältiger genannt, gibt an, wie viele Jahresnettokaltmieten der Kaufpreis beträgt (Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete). Ein Faktor von 18 bedeutet: Der Preis entspricht dem 18-Fachen der Jahresmiete. Er ist die zentrale Bewertungskennzahl bei Mehrfamilienhäusern.

Verwandt: Vervielfältiger

Finanzierungssicherheit

Die Gewissheit, dass ein Käufer den Kaufpreis auch tatsächlich aufbringen kann, etwa durch feste Bankpartner und bankgerecht aufbereitete Unterlagen. Für Verkäufer ist sie entscheidend: Nur eine finanzierungssichere Zusage hält bis zum Notar. Der häufigste Grund für geplatzte Immobilienverkäufe ist eine Finanzierung, die im letzten Moment nicht steht.

Flurkarte (Liegenschaftskarte)

Ein amtlicher Auszug aus dem Kataster, der Lage, Zuschnitt und Grenzen eines Grundstücks zeigt. Sie hilft, Grundstücksfläche und Bebauung zu plausibilisieren, und gehört zu den Unterlagen, die im Lauf einer Transaktion angefragt werden.

Forward-Deal

Der Kauf einer Immobilie, die erst noch gebaut wird, zu heute vereinbarten Konditionen. Solche Neubau- und Projektgeschäfte gehören nicht zu unserem Ankaufsprofil, wir kaufen Bestand mit Substanz, keine Versprechen auf dem Reißbrett.

G

Gewerbeanteil

Der Anteil gewerblich genutzter Fläche (etwa Ladenlokale oder Büros) an einem gemischt genutzten Objekt. Ein moderater Gewerbeanteil ist unproblematisch; wir kaufen Wohn- und Geschäftshäuser mit bis zu 30 Prozent Gewerbeanteil. Höhere Gewerbeanteile verändern Risiko und Bewertung deutlich.

Verwandt: Wohn- und Geschäftshaus

Grundbuch

Das amtliche Verzeichnis, in dem Eigentumsverhältnisse und Belastungen (etwa Grundschulden oder Wegerechte) einer Immobilie eingetragen sind. Der Grundbuchauszug ist spätestens für den Notartermin erforderlich und dokumentiert, wem das Objekt gehört. Er besteht aus drei Abteilungen: Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechte.

Grunderwerbsteuer

Eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie auf den Kaufpreis anfällt und die in der Regel der Käufer trägt. Der Satz liegt je nach Bundesland unterschiedlich hoch; in Nordrhein-Westfalen beträgt er 6,5 Prozent. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten.

Grundschuld

Ein im Grundbuch eingetragenes Pfandrecht, mit dem eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dient. Beim Verkauf werden bestehende Grundschulden abgelöst oder gelöscht, damit der Käufer das Objekt lastenfrei erhält. Der Notar steuert diesen Ablauf.

H

Hausverwaltung

Die laufende Betreuung eines Mietshauses: Mieterkommunikation, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Handwerkersteuerung. Sie kann extern vergeben oder selbst übernommen werden. Wir verwalten unsere Objekte selbst, mit eigenem Team und kurzen Wegen. Für Verkäufer heißt das: Ihr Haus geht nicht an einen anonymen Fremdverwalter.

Handschlagmentalität

Die Einstellung, dass eine Zusage gilt, auch ohne dass sie hundertfach abgesichert werden muss. Was besprochen ist, wird gehalten. Für Verkäufer ist das ein handfestes Sicherheitsversprechen: kein Nachverhandeln nach der Prüfung, kein Rückzieher kurz vor dem Notar.

I

Indexmiete

Eine Mietvereinbarung, bei der sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex orientiert und sich entsprechend anpassen lässt. Sie schützt die Mieteinnahmen vor Geldentwertung und ist für die Bewertung der nachhaltigen Erträge relevant.

Instandhaltungsrücklage

Ein Kapitalpolster, das für künftige Reparaturen und Modernisierungen zurückgelegt wird. Eine solide Rücklage zeigt, dass ein Objekt vorausschauend bewirtschaftet wurde. Fehlt sie, ist das kein Ausschlussgrund, wird aber bei der Bewertung berücksichtigt.

Instandhaltungsstau

Die Summe aufgeschobener Reparaturen und Modernisierungen, etwa an Dach, Heizung oder Fassade. Ein hoher Instandhaltungsstau senkt den Wert, ist für einen Value-Add-Käufer aber kein Ausschlussgrund, sondern Teil des Potenzials. Was Arbeit braucht, wird ehrlich als Arbeit eingepreist, nicht schöngerechnet.

K

Kapitalanlage

Eine Investition, die laufende Erträge oder Wertzuwachs erwirtschaften soll. Bei einem Mehrfamilienhaus entstehen die Erträge aus Mieteinnahmen, ergänzt um steuerliche Effekte wie die Abschreibung. Als langfristige Kapitalanlage steht die Substanz im Vordergrund, nicht der schnelle Gewinn.

Kaltmiete

Die reine Miete für den Wohnraum ohne Betriebs- und Nebenkosten. Von ihr zu unterscheiden ist die Warmmiete (inklusive Nebenkosten). Für die Bewertung eines Mietshauses ist die Nettokaltmiete maßgeblich.

Kaufnebenkosten

Die Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie eine etwaige Maklercourtage. Sie liegen zusammen häufig bei rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises und trägt in der Regel der Käufer.

Kaufpreisindikation

Eine verbindliche, aber noch nicht vertragliche Einschätzung des Kaufpreises, die ein Käufer nach erster Prüfung abgibt. Sie ist mehr als ein grobes Preisschild und weniger als ein unterschriebener Vertrag: ein nachvollziehbar hergeleiteter Wert, auf den sich der Verkäufer verlassen kann. Bei der Fritze Invest GmbH erhalten Verkäufer diese Indikation in der Regel binnen 48 Stunden, kostenlos und unverbindlich.

Kaufvertrag

Der notariell beurkundete Vertrag, mit dem eine Immobilie verkauft wird. Er regelt Kaufpreis, Übergabe, Haftung und Zahlungsmodalitäten. Erst mit Beurkundung und Kaufpreiszahlung geht das Eigentum über. In Deutschland ist die notarielle Form zwingend.

Verwandt: Notar

L

Lagequalität (Makro- und Mikrolage)

Die Makrolage beschreibt Stadt und Region, die Mikrolage das unmittelbare Umfeld: Straße, Nachbarschaft, Anbindung, Infrastruktur. Beides bestimmt die nachhaltige Vermietbarkeit und damit den Wert. Entscheidend ist am Ende das Objekt in seiner Lage, nicht die Postleitzahl allein.

Lastenfreistellung

Die Zusicherung, dass im Grundbuch eingetragene Belastungen (etwa Grundschulden des Verkäufers) bis zur Eigentumsübertragung gelöscht werden. So erhält der Käufer das Objekt frei von Altlasten. Der Notar organisiert die Freistellung mit den beteiligten Banken.

Leerstandsquote

Der Anteil der nicht vermieteten Fläche oder Einheiten an der Gesamtfläche eines Objekts. Leerstand mindert die aktuellen Einnahmen, kann aber Potenzial bedeuten: Nach Sanierung und Neuvermietung lässt sich die Miete oft anheben. Für einen Value-Add-Käufer ist Leerstand deshalb kein Makel, sondern Teil der Rechnung.

M

Mietaufstellung (Mieterliste)

Eine Übersicht aller Mietverhältnisse eines Objekts mit Fläche, Ist-Miete und Laufzeit. Sie ist die wichtigste Unterlage für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses, denn sie zeigt die tatsächlichen Einnahmen, nicht ein beschöntes Soll. Wer nur eine Unterlage bereithalten kann, sollte es diese sein.

Mietrendite

Das Verhältnis von jährlicher Mieteinnahme zum Kaufpreis, ausgedrückt in Prozent. Die Bruttomietrendite rechnet mit der reinen Miete, die Nettomietrendite zieht Bewirtschaftungskosten ab und ist damit ehrlicher. Zusammen mit dem Faktor die zentrale Kennzahl bei Mietshäusern.

Verwandt: Faktor

Mietspiegel

Eine Übersicht ortsüblicher Vergleichsmieten, die Kommunen erstellen. Er hilft einzuschätzen, ob die aktuellen Mieten eines Objekts unter, auf oder über Marktniveau liegen, und damit, welches Mietpotenzial nach einer Modernisierung realistisch ist.

Modernisierung

Bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert einer Immobilie nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen, etwa neue Fenster, Heizung oder Bäder. Anders als reine Instandhaltung schafft Modernisierung zusätzlichen Wert und rechtfertigt unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietanpassung.

N

Nebenkosten (Betriebskosten)

Die neben der Kaltmiete anfallenden Kosten für den Betrieb einer Immobilie, etwa Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister. Umlagefähige Nebenkosten trägt der Mieter, nicht umlagefähige der Eigentümer. Für die Bewertung zählt, was am Ende beim Eigentümer als Ertrag bleibt.

Nettokaltmiete

Die Kaltmiete ohne jegliche Nebenkosten, also der reine Ertrag aus der Vermietung. Sie bildet die Grundlage für Kennzahlen wie Faktor und Mietrendite.

Notar

Eine neutrale Amtsperson, die den Immobilienkaufvertrag beurkundet und die Abwicklung rechtssicher begleitet. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung beim Immobilienverkauf zwingend vorgeschrieben und schützt beide Seiten. Der Notar berät nicht einseitig, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf für Käufer und Verkäufer.

Notaranderkonto

Ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in bestimmten Fällen abgewickelt wird. Es kommt heute seltener zum Einsatz; üblich ist die direkte Zahlung nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und Vorliegen aller Fälligkeitsvoraussetzungen.

O

Objektgesellschaft

Eine Gesellschaft (häufig eine GmbH), die eine oder mehrere Immobilien hält. Wird nicht das Objekt selbst, sondern die Gesellschaft verkauft, spricht man von einem Share Deal. Das ist vor allem bei größeren Transaktionen und Portfolios relevant.

Verwandt: Share Deal

Off-Market

Ein Verkauf, bei dem das Objekt nicht öffentlich inseriert, sondern diskret ausgewählten Käufern angeboten wird. Vorteile sind Vertraulichkeit, Ruhe für die Mieter und ein schlanker Ablauf ohne Besichtigungstourismus. Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das oft der ruhigere und schnellere Weg. Mehr dazu im Beitrag über Off-Market-Verkäufe.

P

Portfolio

Ein Bündel mehrerer Immobilien, das gemeinsam gehalten oder veräußert wird. Portfolioverkäufe ermöglichen es, mehrere Objekte in einer Transaktion abzuwickeln, oft diskret und effizient. Für Verkäufer bedeutet das: ein Ansprechpartner, ein Abschluss statt vieler Einzelverkäufe.

Potenzialanalyse

Die Einschätzung, welche Mieten, welcher Zustand und welcher Ertrag nach einer sinnvollen Modernisierung realistisch erreichbar sind. Sie unterscheidet eine ehrliche Bewertung von einem Wunschpreis: Nicht nur die heutige Ist-Miete zählt, sondern das belastbare Potenzial.

Privatverkauf

Der Verkauf einer Immobilie durch den Eigentümer selbst, ohne Makler. Er spart die Courtage, verlangt aber Zeit, Fachwissen und Verhandlungsgeschick. Beim Direktverkauf an einen Bestandshalter entfällt ein Großteil des Aufwands, weil der Käufer die Prüfung selbst trägt.

R

Rendite

Der Ertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Bei Immobilien speist sie sich aus Mieteinnahmen, Wertsteigerung und steuerlichen Effekten. Eine hohe Anfangsrendite auf dem Papier sagt wenig, wenn Instandhaltung und Bewirtschaftung ausgeblendet werden.

Verwandt: Mietrendite

Rücklage

Zurückgelegtes Kapital für künftige Ausgaben, insbesondere für Instandhaltung. Eine gepflegte Rücklage ist ein Zeichen soliden Wirtschaftens und erleichtert die Bewertung. Fehlt sie, fließt der Sanierungsbedarf offen in die Kaufpreisindikation ein.

S

Sanierungsstau

Aufgeschobene Sanierungen, die sich über die Jahre angesammelt haben, etwa an Dach, Fassade, Leitungen oder Heizung. Für einen reinen Renditekäufer ein Abschreckgrund, für einen Value-Add-Bestandshalter Teil des Geschäfts: Was Arbeit braucht, wird eingepreist und anschließend behoben.

Verwandt: Instandhaltungsstau

Share Deal

Der Kauf einer Immobilie über die Anteile der Objektgesellschaft, die sie hält, statt über das Objekt selbst (Asset Deal). Share Deals spielen vor allem bei größeren Transaktionen und Portfolios eine Rolle und erfordern eine besonders sorgfältige Prüfung der Gesellschaft.

Substanz

Der reale, dauerhafte Wert eines Gebäudes: Bausubstanz, Lage, nachhaltige Mieteinnahmen. Wer auf Substanz kauft, interessiert sich für den Zustand in zehn Jahren, nicht für den schnellen Wiederverkauf. „Substanz vor Show“ ist der Kern unserer Strategie.

T

Teilungserklärung

Das Dokument, das ein Gebäude rechtlich in einzelne Eigentumseinheiten aufteilt (Wohnungs- und Teileigentum) und die Miteigentumsanteile festlegt. Relevant, wenn ein Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt ist oder aufgeteilt werden soll.

Tilgung

Der Anteil der Kreditrate, mit dem die Darlehensschuld zurückgezahlt wird, im Unterschied zum Zinsanteil. Eine höhere Tilgung baut die Schuld schneller ab und erhöht über die Jahre den Eigenkapitalanteil an der Immobilie.

Verwandt: Annuitätendarlehen

Tippgeber

Wer einen Kontakt zu einem verkaufsbereiten Eigentümer vermittelt, ohne selbst als Makler aufzutreten. Kommt darüber ein Kauf zustande, vergüten wir den Hinweis fair und vertraglich klar geregelt. Diskretion ist dabei selbstverständlich.

Verwandt: Courtage

U

Umlagefähige Kosten

Betriebskosten, die der Eigentümer laut Betriebskostenverordnung auf die Mieter umlegen darf, etwa Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister. Nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung und Instandhaltung trägt der Eigentümer und mindern den Nettoertrag.

V

Value-Add

Eine Strategie, bei der ein Objekt mit Entwicklungspotenzial gekauft und durch Sanierung, Neuvermietung oder bessere Bewirtschaftung im Wert gesteigert wird. Value-Add-Objekte mit Leerstand oder Sanierungsbedarf sind ausdrücklich willkommen.

Verwandt: Buy & Hold

Verkehrswert (Marktwert)

Der Preis, der sich für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe, unabhängig von persönlichen Interessen. Er dient als objektive Bezugsgröße, etwa bei Erbfällen oder Auseinandersetzungen. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann davon nach oben oder unten abweichen.

Vervielfältiger

Anderer Begriff für den Faktor: das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresnettokaltmiete. Er zeigt an, das Wievielfache der Jahresmiete ein Objekt kostet.

Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Gebühr, die eine Bank verlangen kann, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird, etwa beim Verkauf der finanzierten Immobilie. Sie gehört zu den Punkten, die Verkäufer mit laufender Finanzierung frühzeitig klären sollten.

W

Warmmiete

Die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten, also der Betrag, den der Mieter monatlich insgesamt zahlt. Für die Bewertung eines Mietshauses ist nicht die Warmmiete, sondern die Nettokaltmiete maßgeblich, weil nur sie den reinen Ertrag abbildet.

Verwandt: Kaltmiete

Wertgutachten

Eine schriftliche, methodisch hergeleitete Einschätzung des Immobilienwerts durch einen Sachverständigen, häufig nach Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren. Es schafft eine objektive Grundlage, ersetzt aber keine Kaufpreisverhandlung mit einem konkreten Käufer.

Wohn- und Geschäftshaus (WGH)

Ein Gebäude mit gemischter Nutzung aus Wohnungen und Gewerbeflächen (etwa Ladenlokalen im Erdgeschoss). Wir kaufen WGH mit einem Gewerbeanteil von bis zu 30 Prozent.

Verwandt: Gewerbeanteil

Wohnfläche

Die nach der Wohnflächenverordnung berechnete Nutzfläche einer Wohnung, Grundlage für Miete pro Quadratmeter und für Kennzahlen. Abweichungen zwischen angegebener und tatsächlicher Wohnfläche kommen vor und werden im Rahmen der Prüfung plausibilisiert.

Z

Zinsbindung

Der Zeitraum, für den der Zinssatz eines Darlehens fest vereinbart ist, häufig zehn oder fünfzehn Jahre. Nach ihrem Ablauf wird für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung nötig. Eine lange Zinsbindung schafft Planungssicherheit über die Finanzierungskosten.

Verwandt: Anschlussfinanzierung

Zwangsversteigerung

Die gerichtlich angeordnete Verwertung einer Immobilie, etwa wenn ein Eigentümer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Wer eine drohende Zwangsversteigerung abwenden will, verkauft besser frühzeitig freihändig, oft zu einem deutlich besseren Ergebnis.

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